פסק-דין בתיק ה"פ 9117-08-11

בהמרצת הפתיחה דנן עתר המבקש, חבר האגודה המשיבה 1 ( מושב יד נתן), ליתן לו סעד הצהרתי שלפיו ביטול המכרז, שבו זכה המבקש, לרכישת מגרש 265 בהרחבת המושב, הינו ביטול בלתי תקף,

 בהיותו נוגד פס"ד שניתן, בפשרה, בהליך משפטי קודם, ומתוך הפרת התחייבויות האגודה כלפיו.

עוד התבקשה הצהרה על כי למבקש הזכות להקצאת המגרש ע"י המשיב 2 - ממ"י - בהתאם להמלצת האגודה, ועפ"י החלטת מועצת המנהל 1180. משהמנהל אינו מוכן לפעול עפ"י המלצת האגודה (אם יבוטל ביטול המכרז ביחסים שבינו לאגודה) - הרי יש לחייבו לעשות כן, ולהקצות לו המגרש.

בסיכומים מטעמם המבקש, ותוך הרחבת חזית, התבקש, כמעין טענה חלופית, לחייב המנהל לפעול בהתאם למתחייב, לגרסתו, מהחלטה 1180 ומהנחיות פנימיות של ממ"י, למקרה של פסילת הליך שווקי של מגרשים בהרחבה כזו, דרכים אשר, לשיטתו, יוסיפו ויביאו להכרה בו כזכאי לרכוש המגרש. מעבר לכך שסעד כזה לא נזכר בהמ"פ, כפי שהוגשה, ותיקונה לא התבקש, לא אזקק לטענה הנוספת הזו גם לגופה. המנהל הצהיר כי טרם הוחלט, סופית, כיצד ישווקו יתרת מגרשי ההרחבה במושב, ומתנהלים מגעים עם האגודה. ככל שהמנגנון שיוחלט עליו לא יהא, לתפיסת המבקש, תקין וחוקי, וככל שמסקנות וממצאי פס"ד זה לא יהוו בפניו מחסום, דיוני או מהותי, יוכל המבקש למצות זכויותיו, במישור זה, בהליך המתאים.

השאלה העומדת להכרעתי כעת - ממוקדת בנטען בהמרצת הפתיחה, כפי שהוגשה. האם ביטול המכרז, וביטול זכייתו של המבקש במגרש 265 תקפים ונעשו כדין. האם עמדת ממ"י, העומד על כך ששווק עתידי של המגרש, יהא המנגנון אשר יהא, מנותק מכל זיקה להתנהלות העבר, למכרז, ולזכיית המבקש, היא עמדה בת קיימא, או שמא, יש לבטלה או לשנותה. (ממ"י אינו פוסל המבקש מהתמודדות עתידית על רכישת המגרש, אך אינו מוכן להכיר במעמד שונה בעבורו, מזה של כל זכאי אחר).

להבנת הפרשה שלפנינו, וכאן גם המפתח להכרעה בתיק, יש להזכיר, בקצרה, את הרקע  להחלטה 1180, ואת מדיניות ממ"י באשר לשווק מגרשי הרחבה בישובים חקלאיים.

הגם שבמקור משבצת הישוב, כמו זו של מושב יד נתן, נמסרה למגורי המתיישבים- החקלאים, ולעיבוד חקלאי בלבד, למן  שנות ה- 90 של המאה הקודמת, החל ממ"י לקבל החלטות, שיאפשרו הקמת בתי מגורים ("הרחבה" ), על חשבון שטחי המשבצת החקלאית, ובדרך של שווק היחידות למשתכנים שהם מומלצי האגודה הרלונטית, וזאת- בפטור ממכרז. מדיניות זו נועדה  להביא לרענון אוכלוסיית המיישבים בישובים החקלאיים, הן במישור הגיל, הן במישור החברתי. המשתכן, באופן זה, משלם לממ"י דמי חכירה מהוונים, כמקובל, ונושא בעלויות הפיתוח של המגרש בנפרד, כמו גם בעלויות הבניה, או רכישת בית המגורים המוקם ע"ג המגרש. (עלויות הבניה, להבדיל מרכישת הקרקע והפיתוח, אינם רלוונטיים לדיון הנוכחי).

במקביל לישום מדיניות זו, ממ"י ביקש ליצור מנגנוני בקרה, לבל יעשה שימוש בהטבה הכלכלית הזו, של שווק המגרשים בפטור ממכרז, לקידום מטרות זרות, ולא ראויות, מתוך חשש שמומלצי האגודה יהיו כאלה שיאותו להשליש לקופתה כספים, או שהאגודות, בדרכים כאלה ואחרות, ינסו למנף את האפשרות הזו לשם הפקת רווחים כלכליים, תוך החטאת המטרה, ויעניקו המלצה רק למי שיעשיר את הקופה.

החלטה 1180, שהיא הנוהל למימוש המדיניות דנן, כוללת הוראות שנועדו למנוע חשש כזה                ל"ספסור נדל"ן ", מטעמם של  הגורמים האמונים על הפניית המשתכנים והמלצה עליהם לממ"י, והוראות אלה, יחד עם הנחיות פנימיות נוספות, קובעות איסור על האגודה לגבות מהמועמד המומלץ כל סכום שמעבר לעלויות פיתוח המגרש, שממ"י מאשר אף את גובהן. מעבר לסכום של 100,000 ש"ח, המוכר כסביר, נדרש אישור פרטני, כדי למנוע "ניפוח" מלאכותי של הוצאות הפיתוח, והסוואת התשלום העודף, עבור ההמלצה, בדרך זו. כל סכום הנגבה מעבר למותר- מוגדר כ " כספים אסורים". היה ואגודה כלשהי "נתפסת" כשהיא חורגת מהאמור, וגובה כספים אסורים, ממ"י מקפיא מיד את הרחבת הישוב, עד לעריכת ברור, ורשאי הוא, לפי הנחיות הפנים, החלטה 1180, להפקיע את קביעת הרוכשים (בדרך של הפניית המומלצים) מידי האגודה, ולשווק את המגרשים במכרז פומבי. מסלול אחר הוא התערבות בחוזה שבין האגודה למשתכן ומתן הוראה על עריכת שנויים בו, תוך התאמתו למותר.

על רקע זה, נקל להבין את ההתרחשויות בענייננו. בתמצית- האגודה המשיבה 1 ערכה מכרז פנימי משלה, לחברי האגודה, לשווק 2  מגרשי הרחבה במושב יד נתן, תוך ניסיון לגבות כספים אסורים מהמשתתפים, ותוך העמדת מחיר המינימום על 260,000 ש"ח. המבקש הציע בעבור אחד המגרשים  סכום גבוה, 413,555 ש"ח, והצעתו זכתה. היה זה באוגוסט 2009. למנהל נודע הדבר, התהליך הוקפא, נערך בירור, והסברי האגודה כי מדובר בכספים לסילוק חובות האגודה עפ"י הסדר נושים- לא התקבלו. ממ"י סרב להתיר גביית כל כספים שמעבר להוצאות הפיתוח, ועמד על כך כי על האגודה לבטל ההתקשרות עם הזוכים במכרז.

בין לבין, הגיש המבקש תביעה כנגד האגודה בבימ"ש זה, ביום 1.9.09. היה זה לאחר שסרב לחתום על " הסכם מימוש זכות למגרש בהרחבה", שהאגודה ניסחה, (כנראה בניסיון לעקוף את איסור גביית הכספים העודפים ולהכשיר את העסקה לכשתובא בפני המנהל), ופועל יוצא- הודע לו שהמכרז מבוטל מעיקרו, ע"י האגודה.  באותו הליך, ( המ"פ4092/09), הושגה פשרה, וההסדר קיבל תוקף של פס"ד ( 1/2/10 ). הוסכם כי המכרז, וזכיית המבקש בו, יושבו על כנם, הוא יחתום על הסכם המימוש,  אולם בכפוף להבהרה ולפיה :

" בכל מקרה בו תתעורר מניעות לקבלת התשלום המבוקש והמוסכם על ידי המנהלה ו/או מנהל מקרקעי ישראל, מכל סיבה שהיא וההקצאה תבוטל על ידי המנהל החברים מסתלקים מכל תביעה ו/או דרישה ו/או טענה כנגד האגודה בגין כך ". עוד הוסכם, כי המבקש ישלים התמורה שהתחייב לה, ואזי האגודה תמליץ עליו בפני ממ"י כדי שיחתם מולו הסכם חכירה. ואולם, וסעיף זה קריטי להכרעה כיום, נאמר כי " למען הסר ספק מובהר כי אם לא יסכים המינהל לחתום על הסכם חכירה עם המבקש, יהיה זכאי המבקש להשבת כל הכספים שהפקיד בידי המשיבה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וזאת תוך 30 יום מיום שמוצו ההליכים של המבקש אל מול המנהל והזכיה במכרז תבוטל ".

בשל החשיבות - יודגש, שוב, כעולה ברורות מההסכם שקיבל תוקף פס"ד :

במישור שבין המבקש לאגודה- נפתרו המחלוקות. האגודה נכונה להמשיך בהתקשרות מולו, ולמלא חלקה בקידום חתימת הסכם חכירה עימו, בדרך של מתן המלצה לממ"י.

במישור שבין המבקש והאגודה מחד, לבין ממ"י ( שלא היה צד למשפט) מאידך- הוסכם על "תנאי מפסיק", שלפיו סירוב ממ"י להתקשר בעסקה עם המבקש- מאיין את כל התהליך, וכספי המבקש יושבו לו.

הסייג היחיד לשכלול התנאי המפסיק, וישומו, היה זה המאפשר למבקש למצות ההליכים אל מול המנהל ולנסות "להסיר רוע הגזרה", והמתנה של 30 יום נוספים.

מכאן- הסיפור נעשה פשוט  וברור, ולמען האמת- אין להבין איזו עילה מבוררת עומדת למבקש כלפי מי מהמשיבים, במישור הסעדים שעתר להם. האגודה, מצידה, נכונה לקיים חלקה בהסכם. היה וממ"י יתיר להמשיך בהליכי שווק המגרש למבקש, נכונה ומזומנה היא לעשות כל הנדרש.  ביום 14.4.10 הועברה המלצת האגודה למנהל, ביחס לחתימת הסכם חכירה עם המבקש. ממ"י, שאינו צד להסכם הפשרה שקיבל תוקף פס"ד, אינו מוכן להבליג על קיום "כספים אסורים", במכרז המקורי, ולהכשיר את העסקה, ועומד הוא על ביטולה. מאמצי המבקש, מגובים בתכתובת ענפה, לשנות ההחלטה- לא הועילו. התיק שלפני עמוס במסמכים הרלבנטיים. משהמנהל עומד בסירובו הנחרץ, עד היום, ברי  שהארכה למצוי ההליכים, בידי המבקש, מול הרשות, חלפה עברה זה מכבר.

ביום 8.7.10 הוחזרו למבקש ע"י האגודה הכספים שהפקיד, ופרקליטה, עו"ד שורק הודיע לו, למעשה, על ביטול ההסכם עימו, ועל ביטול זכייתו במכרז.

מהאמור עולה, כי התנאי המפסיק, המוסכם והצפוי מראש, אם כי הצדדים קיוו שיצליחו לגבור על המכשול, התקיים , והשתכללה ההסכמה שלפיה בסיטואציה כזו זכייתו תבוטל, וכספו יושב לו.